8月31日的期限即将到来，各家银行存量商业房贷利率转换工作进入最后收尾阶段。在部分客户仍举棋不定时，六大国有银行统一作出了决定。

      8月12日，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国邮储银行分别发布存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR(贷款市场报价利率)的公告。明确表示，月25日起，这些银行将对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。若对转换结果有异议，可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

　　而在7月20日，交行已发布公告，于8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的存量浮动利率房贷，统一调整为LPR浮动利率加减点方式。对于已批量转换有异议的交行客户，也可于2020年12月31日前与贷款经办行协商处理。

　　统一“换锚”

　　根据央行去年年底发布的公告，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作2020年3月1日起正式启动，原则上于2020年8月31日前完成。

　　央行对存量房贷客户给出了两个选择，一个是转为“LPR+加点”浮动利率，即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；二是转换为固定利率。而且，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

　　根据各家银行的公告，此次批量转换，是将原合同约定的利率定价方式统一转换为LPR加点形成方式，加点值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点值可为负值，且在合同剩余期限内固定不变。

　　从转换时点至此后的第一个利率调整日(重定价日)，房贷利率保持不变。在每个利率调整日，贷款利率水平将取最近一次发布的相应期限LPR与加点数值之和重新计算确定。

　　目前来看，各家银行对于利率调整日的规定并不完全一致。此前，我国大部分存量房贷的重定价周期都是一年，重定价日为每年1月1日或者贷款发放日的对应日。

　　根据银行公告，建行、交行和邮储都规定利率调整周期、利率调整日与原合同保持不变。中行的重定价周期统一转换为12个月，重定价日也与原合同保持不变。农行的重定价周期和重定价日均保持原合同约定不变；对于重定价周期短于1年的贷款，重定价周期调整为1年。

　　只有工行的重定价日调整为贷款发放日对应日，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与上述加点值重新计算确定。如定价基准转换日与调整后的重定价日相同，则转换日当天不进行重定价，贷款自下一个重定价日重定价。

　　对于重定价日是在今年9月批量转换完成之后的客户，今年之内就会执行最新的房贷利率；而重定价日为每年1月1日或是在此次集中调整之前的批量转换客户，将在明年规定时间进行调整。

　　公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

　　也就是说，如果不想转为LPR，在今年年底之前，还能转回。

　　大势所趋

　　为什么银行要采取这种统一的操作？这和央行出台的政策要求是一致的。

　　去年12月底，央行公告〔2019〕第30号文件出台，开始推动贷款市场报价利率(LPR)改革。

　　在此之前，银行贷款基准利率和市场利率存在“利率双轨”问题。银行发放贷款时大多仍参照贷款基准利率定价，特别是个别银行通过协同行为以贷款基准利率的一定倍数设定隐性下限，对市场利率向实体经济传导形成了阻碍，是市场利率下行明显但实体经济感受不足的一个重要原因。

　　央行通过改革完善LPR形成机制，可以起到运用市场化改革办法推动降低贷款实际利率的效果。实体经济对市场利率变化可给予直接反映，银行难以再协同设定贷款利率的隐性下限，有助于打破隐性下限可促使贷款利率下行。进而提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。

　　从各种文件里明显可见，LPR改革是必须推动的一件事情。

　　那么目前LPR转换有多少人执行了？

　　根据8月6日央行货币政策分析小组发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55%。其中，存量企业贷款转换进度为76%。

　　哪种更划算？

　　其实，对于房贷客户来说，最关心的问题莫过于哪一种定价方式更实惠？

　　房贷利率转成挂钩LPR还是固定利率，与现在的利率是多少无关。只需要判断一件事情：未来利率走势是上升还是下降。如果判断是上升，那么就转成固定利率，如果判断是下降，就转成挂钩LPR。

　　从实际情况看，第三方机构融360统计数据显示，2020年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。7月份全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下降2个基点；二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2个基点。36座城市的房贷利率平均水平，较2019年底降幅超过15个基点，与5年期以上LPR下行幅度基本一致。

　　从中短期看，我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准，对借款人是有利的，有助于减轻借款人房贷支出。大型银行拟开展批量转换，主要出于满足央行宏观审慎评估(MPA)考核的需要。不过，银行在具体操作中，需要尊重借款人的自主选择。存量浮动利率贷款定价基准转换涉及面大、周期长，商业银行应在时间安排、方式选择等方面作周密细致部署，尤其要加强与客户的沟通。如果少数借款人不愿意转换存量贷款定价基准，应尊重借款人选择，并继续履行原借款合同。对银行来说，如果未经客户同意就批量转换，将来LPR上行超过一定水平，不排除相关投诉可能增加，银行将存在一定声誉风险。因为，对借款人来说，如果什么都不转，其实就相当于固定利率——利率固定在现在的利率水平上。