伴随着近年来全国新房价格的急速上涨，总房款也在日渐飙升，尤其在房价高涨的一线城市，单纯地公积金贷款通常难以满足需求，“组合贷” 正是在这样的背景下应运而生。

所谓组合贷，是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

组合贷款办理两大条件

相比其他贷款方式而言，组合贷款是一种比较划算的房贷方式，不仅划算，还能够解决公积金贷款额度不够的问题。但是，也并非任何情况下都可以办理组合贷款，办理组合贷款也必须要具备一定的条件。

首先，办理组合贷款，要连续缴存住房公积金一年以上，达到公积金贷款标准，这是基本的要求。同时，借款人自身要具备申请银行商业贷款的条件。

其次，有的借款人虽满足了组合贷款的申请条件，也无法办理组合贷款。在贷款购买二手房的时候，由于办理组合贷款的时间比较长，很多房主不同意采用组合贷款。在现实办理中，很多开发商也不同意办理组合贷款买房，因为开发商通常在建房之前就已经从某家银行贷款，并承诺业主买房也要从该银行贷款才可以。这种情况之下也没有办法办理组合贷款。

组合贷为何屡屡遭拒？

虽说组合贷“听起来很美”，但不少消费者发现实际购房时难以落实。开发商要么只做公积金贷款，要么只做商贷，不接受组合贷款的形式，这是为什么？

开发商拒绝组合贷款或公积金贷款，一大原因是上文中提到的开发商和银行间达成的捆绑协议。商业住房贷款业务属于银行资产，所以银行与开发商签订开发贷款合同的时候，附带条件就是办理商业住房贷款。而公积金推出的组合贷款只能和工行、建行、农行、中行、交行这5家银行合作，而如果与开发商之间达成捆绑协议的银行是除了这五大行的其他银行，那么使用公积金贷款的话可能会不好办理或是手续流程过于麻烦。

而另外一个原因则是放款较慢。正常情况下，公积金贷款的审批时间比较长，手续复杂，一般商业贷款只需要两到三个月，而公积金贷款则长达半年。放贷时间比商业贷款要慢一至两个月时间，如果使用组合贷款两者放贷时间差距更是拉大。这意味着：如果开发商接受购房者使用组合贷款的形式，那么回笼资金速度明显减慢。拒绝公积金贷款或组合贷款属于违规行为，购房者可以向市公积金管理或市房管局进行投诉。

组合贷款办理七步走

第一步：在贷款银行提出借款申请

借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明)，填写“个人住房公积金贷款(组合)贷款申请书”。

第二步：银行审核

贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。

第三步：到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。

第四步：到产权部门办理贷款担保手续

办理住房公积金贷款(组合贷款)有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

第五步：办理住房抵押保险手续

借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。

第六步：签订还款协议和划款

采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。

第七步：银行划款

借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位;用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。

买房是人生的一件大事，除非是有钱任性的土豪，大部分购房者在买上海二手房的时候都会选择以贷款的形式来买房。

在买房过程中，采用哪种贷款方式更省钱是购房者会仔细考虑的问题，今天主要为大家讲讲既能提高贷款额度，又能节省贷款利息的组合贷款形式。如果您刚好想要采用组合贷款，不妨进来看一下。

组合贷款的定义

组合贷款是指既满足个人住房商业性贷款条件，同时借款人又在缴存住房公积金的，那么如果是想要贷款买房的话，在申请商贷贷款的同时还可以向公积金申请个人住房公积金贷款。

也就是说即借款人以所购本市城镇自住住房（或者只要是银行认可的担保方式）作为抵押的时候，可以同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

购房组合贷款流程

1．提出申请。这是无论哪一种贷款形式都要进行的第一项流程，申请购房组合的贷款人要向当地住房资金管理提出书面申请并提交有关资料；

2．签订合同。贷款申请人在公积金中心获得了一定额度的个人住房贷款后，就要拿上公积金管理部门出具的公积金个人住房贷款委托通知单，向贷款的银行来进行书面申请组合贷款。在两项申请都通过后，就会与贷款的银行签订借款合同和担保合同并且进行公证；

3．办理抵押保险。签订合同后，还需要办理抵押保险。贷款人到贷款银行办理抵押登记保险，以及其他的一些手续，并且要缴纳抵押登记与保险费用，将保险单正本交给贷款银行保管；

4．开立帐户。如果是想要选用委托扣除款方式还款的客户，还需要在贷款行开一个以自己姓名登记的专门用来还款的账户。同时，售房人要在贷款企业银行开立存款专户。

5．支用款项。在购房人申请通过并且资料都提交完毕后，贷款企业银行按照合同约定将贷款直接转入借款人的存款账户内。

组合贷款的申请流程

申请个人住房组合贷款，借款人需要先到银行进行申请，等到银行审核通过后，商业银行就会代借款人向公积金受托银行提出公积金贷款申请；

相关的公积金也会对材料进行审核，并且以书面的形式向借款人承诺公积金贷款可贷额度、期限等，同时通知商业银行，商业银行再确定经商业性贷款额度、期限等。

相信大家对于组合贷款的相关流程都是非常的熟悉了，但是大家要注意的是，在决定使用组合贷款之前，一定要看清楚自己是否符合购房组合贷款的条件，避免大家白忙活。

买房是人生的一件大事，除非是有钱任性的土豪，大部分购房者在买上海二手房的时候都会选择以贷款的形式来买房。

在买房过程中，采用哪种贷款方式更省钱是购房者会仔细考虑的问题，今天主要为大家讲讲既能提高贷款额度，又能节省贷款利息的组合贷款形式。如果您刚好想要采用组合贷款，不妨进来看一下。

组合贷款的定义

组合贷款是指既满足个人住房商业性贷款条件，同时借款人又在缴存住房公积金的，那么如果是想要贷款买房的话，在申请商贷贷款的同时还可以向公积金申请个人住房公积金贷款。

也就是说即借款人以所购本市城镇自住住房（或者只要是银行认可的担保方式）作为抵押的时候，可以同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

购房组合贷款流程

1．提出申请。这是无论哪一种贷款形式都要进行的第一项流程，申请购房组合的贷款人要向当地住房资金管理提出书面申请并提交有关资料；

2．签订合同。贷款申请人在公积金中心获得了一定额度的个人住房贷款后，就要拿上公积金管理部门出具的公积金个人住房贷款委托通知单，向贷款的银行来进行书面申请组合贷款。在两项申请都通过后，就会与贷款的银行签订借款合同和担保合同并且进行公证；

3．办理抵押保险。签订合同后，还需要办理抵押保险。贷款人到贷款银行办理抵押登记保险，以及其他的一些手续，并且要缴纳抵押登记与保险费用，将保险单正本交给贷款银行保管；

4．开立帐户。如果是想要选用委托扣除款方式还款的客户，还需要在贷款行开一个以自己姓名登记的专门用来还款的账户。同时，售房人要在贷款企业银行开立存款专户。

5．支用款项。在购房人申请通过并且资料都提交完毕后，贷款企业银行按照合同约定将贷款直接转入借款人的存款账户内。

组合贷款的申请流程

申请个人住房组合贷款，借款人需要先到银行进行申请，等到银行审核通过后，商业银行就会代借款人向公积金受托银行提出公积金贷款申请；

相关的公积金也会对材料进行审核，并且以书面的形式向借款人承诺公积金贷款可贷额度、期限等，同时通知商业银行，商业银行再确定经商业性贷款额度、期限等。

相信大家对于组合贷款的相关流程都是非常的熟悉了，但是大家要注意的是，在决定使用组合贷款之前，一定要看清楚自己是否符合购房组合贷款的条件，避免大家白忙活。

那么夫妻双方共同贷款买房时“主贷人”与“次贷人”该怎么选择？又有哪些需要注意的事项呢？今天小睦君就带大家了解一下。

选择“主贷人”有技巧

夫妻或者房屋的共同买受人作为共同借款人向银行申请贷款，有关个贷制度明确规定：共同借款人可以是所购买房屋的共有权人，也可以是符合贷款要求的其他自然人。

而夫妻双方共同贷款买房，如果房产证上面只有夫妻双方其中一个人的名字，另一个人也是可以作为“共同贷款人”的。

如果想要实现夫妻双方共同贷款买房，“主贷人”选择谁尤其重要，因为“主贷人”的个人信息资料良好与否决定着银行是否能够批贷。

如何选择合适的“主贷人”，可以从以下四个方面进行分析：

1选收入高的一方

主贷人作为银行审核的主要对象，收入稳定的主贷人比收入不稳定的主贷人更受银行的青睐。

银行在审核申贷人的资料时，是通过申贷人的收入证明或者银行流水来判定申贷人是否具备还款能力。选择收入高的一方作为主贷人更有益于获得高额度的贷款。

2选征信好的一方

只要是征信上有逾期或者拖欠贷款的记录的人作为“主贷人”申请房贷，银行放款的几率十分之小，征信记录严重的银行可能直接就会拒贷。

所以在申请贷款前一定要确保夫妻双方征信良好，主贷人的征信不能有污点，选择征信良好的一方作为主贷人，次贷人如果存在征信问题，后期解决好了，对房贷的下款是没有太大影响的。

3选职业稳定的一方

将有稳定职业的一方作为“主贷人”会让银行拒贷的几率变小。如果夫妻双方中有一人的职业属于公务员、国企员工、事业单位员工、医生或者教师等类型职业的话，这类型人员申请贷款更容易。

4选年龄小的一方

银行规定申请贷款个人年龄需要18周岁以上，65周岁以下，超过65周岁的男士以及超过60周岁的女士都是不能申请贷款的。

想要获得更长的贷款年限，主贷人最好选择夫妻双方年龄较小的一方，主贷人年龄越小，获得的贷款年限就越长，可以缓解资金紧张，降低每月的还款压力。

办理贷款注意事项

1资料准备

申请共同贷款前需要准备夫妻双方身份证、户口本、收入证明、购买合同、结婚证以及首付款收据。

这些资料缺一不可，在去申请贷款前就需要准备好，不然到了申请的时候才发现资料不全，申请不了贷款就糟糕了。

2签署合同

共同贷款买房涉及诸多手续的办理，需要夫妻双方同时到场共同签署。

如若一方有事情无法到场，需要办理公证授权委托手续才能够签订买卖合同、申请房贷以及交易过户。

离婚房贷如何处理

夫妻双方共同贷款买房属于夫妻共同的财产，所以无论贷款“主贷人”写的谁的名字，夫妻双方都有偿还房贷的义务。

如果在离婚后，法院判定房屋所有权归夫妻双方中一方所有的话，申贷人就可以提出变更住房贷款人，即可解除自己偿还贷款的义务。

最后小编想说，房子虽然是贷款购买的，但是也属于自己的财产，一定要注意在偿还房贷的期限内，不要造成房贷逾期的情况发生，一旦房贷逾期严重，可能就会导致房屋被收回，无家可归的情况发生。

大家都知道，房贷最长可以贷到30年，可以说房贷之路是极为漫长的，如果购房者无法合理选择房贷月供与收入比例，那么贷款买房后的日子必然会很苦逼。在此，小编要说的是，关于房贷月供和收入比例，请注意以下这5个问题。

一、银行对于房贷月供和收入比例要求是怎样的？

其实，银行对房贷月供和收入比例是有要求的，即房贷月供不能超过月收入的50％，比如月收入8000元，房贷月供不能超过4000元。当然了，在实际生活中，每个人的情况不一样，要具体问题具体分析，小编在这给大家举个例子来说明一下：

刘先生最近想买房子，他跟妻子两人月收入一共是1.7万元，买的房子一共150万，按照利率上浮10％、期限30年等额本息计算，月供是8413.6元，差不多是月收入的一半，但是考虑到家里孩子教育，老人健康状况，对日常开支要求较多。

因此为了保证生活质量，小编建议刘先生将月供控制在月收入三分之一左右。

二、关于房贷月供和收入比例，请注意以下这5个问题

1、熟悉购房政策

在上面的内容中小编有提过，在通常情况下，银行会要求借款人的房贷月供不得超过月收入的两倍，这也就意味着房贷月供占月收入的50％以内才符合银行规定。

因此在贷款买房时，购房者可根据自己的经济情况大概估算出自己的承受范围，如果无法满足银行要求，那还是别买了。

2、了解月供变化

不管你是等额本金还是等额本息，只要基准利率发生了变化，那么你的月供也会跟着发生变化。因为一般情况下，房贷利率都是基准利率的倍数，所以，大家在计算房贷月供与收入比例时，也要考虑月供的变化。

3、做好财务规划

在贷款买房时，购房者必须做好财务规划，包括首付交多少？每月还贷多少？每月消费多少？只有做好了财务规划，你才能更好地安排资金，实现资金最大化利用。

4、兼顾家庭支出

有些购房者虽然表面上满足月供不超过月收入两倍的要求，但是，家庭支出却非常巨大，比如老人每月的医药费，如果从月收入中扣除大额消费，那么房贷月供恐怕就难以承受了。因此当家庭支出较大时，最好把月供控制在月收入的30％左右。

5、考虑职业发展

有些购房者事业刚起步，在家庭方面并没有太多消费，也许几年后就会有高薪工作。此时，如果你要贷款买房，那么将月供控制在月收入的50％以内，显然还是可以承受的。

其实小编觉得，买房贷款未必越多越好，也未必越少越好，要让自己本身有限的资金发挥最大的用处，才能买上心仪的房子，也能保证生活质量。总而言之，关键就是要看购房者自己是怎么打算的，毕竟每个人的侧重点不一样，你一定要想好：买房后自己想过什么样的生活？因为适合你的，才是最好的。

虽然如今贷款买房是很常见的买房付款方式，但是银行对于贷款的要求还是挺高的，购房者需要提供银行要求的各种材料，其中有一项就是购房者的收入证明，很多人不知道贷款时收入证明有多重要？接下来小编来给大家介绍一下。

贷款时收入证明有多重要？

一份完整、真实和可靠的工资收入证明是个人贷款授信受理调查和审批决策的重要依据之一。另外，根据银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中的规定，商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响。

购房收入证明有什么用？

1、银行批款的参考

收入证明会直接影响贷款银行是否批款，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批，另外还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。

2、反映借款人还款能力

一般来说，收入证明是需要加盖公司公章的，由当事人单位出具，它是在办理买房按揭时的主要参考内容之一，直接反映办理人的还款能力，在日常生产生活经营活动中，所需要的对经济收入的一种证明，一般在办理签证、银行贷款，信用卡等都会要求出具收入证明。

3、贷款授信调查的依据

贷款买房的收入证明是具有公正性的，一份完整、真实和可靠的《工资收入证明》是个人贷款授信受理调查和审批决策的重要依据之一。银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响。

收入开的越高越好吗？

收入证明要根据自己实际收入情况来填写，当然也不全是所谓的“实事求是”，这时候就需要申请人把握一定的度，具体问题具体分析。

一般来说，房贷申请人需要结合自己的工作情况和工作地的经济状况来考量，比如说一线城市的销售、金融等从业人员，可以把收入证明写的稍高一些，未来能承受得起每个月的还款额就行。当然前提是一定要符合自己的银行流水。另外，还要和你所在公司的大小、经济情况向符合，至少不能偏差太大，银行的贷款审核相对来说还是比较严厉的。

收入证明内容写的越多越好？

在开收入证明的时候，有人觉得里面内容越详细越好，实际则不然，收入证明的信息不在多而在精，含金量高的信息越能给贷款人加分。除了姓名、职位、入职时间等基础信息，像一些股权、分红等信息也可以适当写进去，这样给自己的综合还款能力加分不少，最后要附上公司地址、联系电话、负责人签字、以及加盖公司公章。

房子是我们长期生活和居住的地方，还没买房子的朋友一般都时租房子居住的，不过买房子也是势在必行，全款买房压力太大，大多数的朋友都是贷款购买的房屋，不过有的朋友没有固定工作，没有工作如何房产证明等等。这些材料都是证明自己具有还贷能力的重要凭证，其中收入证明是重中之重，直接影响到房贷额度、利率等问题。但对于大多自由者来说，收入证明一个很大的麻烦。

如果没有工作买房想要贷款的话，购房者也可以直接使用信用卡透支，每月最低还款就行，一般信用卡最低还款为10%。如果有国债、股票、房产证或其他各种证明物品所有权的单据，购房者可以申请抵押贷款，需要注意的是不同的银行所需要的申请资料是不一样的，在申请之前一定将材料准备完整，以免影响到贷款的申请。

有些购房者是属于自由职业者、个体经营者、没有具体工作单位的人员虽然没有工作单位，无法开出收入证明。如果能向贷款机构出具近两年缴纳个人收入所得税的税单回执，贷款机构就会根据缴纳个人收入所得税的多少，认定收入情况和还款能力。

1、一定要量力而行

不要以为贷款买房，贷的款越多越好，因为你获得房贷后是要还的，而且还要支付利息，如果你的贷款期限越长、贷款额度越大，那么支付的贷款利息就会越多。购房者申请贷款时，要对自己目前的经济实力、还款能力等作出客观正确的评价，否则将影响日后的生活水平。

2、按时还款

贷款办理成功之后，每个月固定时间都有一笔还款需要处理，借款人一定要按照贷款合同上的规定，按时足额还款，以免留下不良信用记录，造成不必要的麻烦。当你在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理你的延长借款期限申请。

3、选贷款银行时多对比

购房者可多了解几家贷款银行，对比一下银行关于违约金、附加费用的规定。另外每个银行的贷款门槛都不同，优惠的门槛自然也不尽相同。通常情况下，银行对想要获得贷款优惠利率的客户，都是有一定的要求的，可不是所有人都能享受优惠或者享受最低利率折扣。

没有工作并不一定不能办理贷款，贷款银行在审批借款人贷款资格的时候，主要就是看借款人的还款能力，如果购房者能够证明自己有足够的资产或者收入去偿还贷款，自然也是能够申请到银行贷款的。大家在办理贷款手续的时候尽量多了解几家银行，对比再选择。

在购买房屋过程中，若购房者希望贷款的额度超过公积金贷款的可贷额度（最高120万），又希望可以最大化减少利息，可选择组合贷款方式，即公积金贷款加商业贷款。但由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，组合贷款办理和放款速度会在3个月左右，相对比较慢。

一：组合贷款资格

申请个人住房组合贷款必须同时符合公积金贷款的规定和住房商业贷款的规定。应具备的最基本条件是：65岁以下，正在并持续缴纳公积金一年以上，有稳定经济收入。

二：组合贷款年限

组合贷款要求商业贷款年限和公积金贷款年限必须一样长，分别计算出商业贷款年限、公积金贷款年限，然后取两者当中较短数值为组合贷款年限。

公积金贷款年限：（取以下三者的最小值为实际贷款年限）

1、按房屋结构来认定：

砖混结构：贷款年限=47-房龄钢混结构：贷款年限=57-房龄

2、按不同公积金中心来认定

国管公积金：贷款年限=69-贷款人年龄

市管公积金：贷款年限=70-贷款人年龄

3、最长不超过30年

商业贷款年限：（取以下三者的最小值为实际贷款年限）

①、与房龄有关：一般是30年内房龄，最长贷款年限计算：贷款年限+房龄<50（各银行间有差异）。

②、借款人年龄有关：一般可以贷到65岁，个别银行70岁，以这个最大年龄减去借款人的实际年龄。

③、最长不超过30年。

三：组合贷款金额

在组合贷款中，贷款比例是按照规定的商业贷款的贷款比例来执行的，只有纯公积金贷款才能按照公积金贷款的首付比例来执行。公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，但执行不同的利率。

2016年9月30日，北京市政府发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，新政对北京房屋买卖进行了多处政策调整。其中，首套房贷款比例由原政策的评估值70%下调至65%，并将二套房购买的识别方式从只认房贷中次数调整为“名下有房再买算二套房”买卖交易。

四：还贷方式

现在银行推出的个人住房组合贷款还款方式主要有两种：等额本金还款、等额本息还款。

五：组合贷款简要流程

1、到贷款银行提出借款申请。

2、银行审核

银行对借款人的资质进行审核，确定贷款利率、贷款期限等。

3、到贷款银行签订借款合同

贷款银行审核借款人的申请后，借款人与银行签订借款合同和抵押合同。

4、到产权部门办理贷款担保手续

借款人可用自有、共有或第三人房产或国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行抵押担保。

5、办理住房抵押保险手续

6、签订还款协议

7、银行划款

六：办理组合贷款需要准备的材料

组合贷款中公积金贷款分为市管和国管两种，其办理方式和流程有所区别，但所需准备的材料是一样的，且商业贷款和公积金贷款所需要准备的材料相同。

那么，办理组合贷款的购房者需要准备以下这些材料：身份证、户口本、婚姻状况证明、学历证明、收入证明、还款银行卡、公积金缴存证明。

对于每一个成年人来说，基本都有自己的银行流水。很多人都知道，银行流水对申请贷款十分重要。那么，银行流水贷款金额是多少呢？

流水贷款,银行流水贷款金额

一般来说，银行流水可以反映大家的收入水平和还款能力。因此，银行流水越高，往往贷款金额也就越大。目前，影响大家贷款金额的银行流水有：工资流水、转账流水和自存流水，其中，工资流水对大家的贷款金额影响比较大。

如果大家在贷款时，想要获得更高的贷款金额，就需要想办法提高自己的贷款流水。

方法有：

1、夫妻双方流水

如果大家已经结婚了，那么可以用夫妻双方的流水来申请贷款。因为夫妻双方是一个家庭的总流水，银行方面也是承认的。

2、补充材料

如果大家担心自己的银行流水不足，可以补充自己的社保缴存证明、公积金缴存证明、个人纳税证明等。提高贷款金额的关键，就是让银行知道我们有足够的能力来还款。

3、提供担保

对于银行流水不足的人来说，想要拿到不错的贷款金额，就必须补充抵押物或者担保人。

总的来说，银行流水对贷款金额影响很大，大家在贷款时要格外注意。